Sainmhíniú agus Forbhreathnú ar Mhorgáiste

Tá an iasacht seo urraithe ag an maoin féin, a fheidhmíonn mar chomhthaobhacht, ag cinntiú go bhfuil infheistíocht an iasachtóra cosanta i gcás mainneachtana. Is gnách go n-aisíoctar morgáiste thar thréimhse réamhshocraithe trí thráthchodanna rialta, lena n-áirítear príomhchodanna agus comhpháirteanna úis. Cuireann an margadh morgáiste cineálacha éagsúla iasachtaí ar fáil, amhail morgáistí ar ráta seasta, ar ráta inchoigeartaithe, le tacaíocht rialtais agus ar mhorgáistí jumbo, a fhreastalaíonn ar riachtanais éagsúla agus ar chásanna airgeadais iasachtaithe. Is éard atá i gceist leis an bpróiseas iarratais ar mhorgáiste ná measúnú críochnúil ar acmhainneacht creidmheasa an iasachtaí, lena n-áirítear scóir chreidmheasa, ioncam, agus stair fostaíochta, chun incháilitheacht agus téarmaí iasachta a chinneadh. Tá sé ríthábhachtach do cheannaitheoirí ionchasacha tí na roghanna morgáiste éagsúla atá ar fáil a thuiscint agus a gcumas airgeadais a mheas go cúramach sula ndéanann siad comhaontú morgáiste (The Economic Times, nd).

Cineálacha Morgáistí

Tá cineálacha éagsúla morgáistí ar fáil chun freastal ar riachtanais éagsúla na n-iasachtaithe. Mar shampla, cuireann morgáistí ar ráta seasta ráta seasta úis ar fáil ar feadh théarma na hiasachta, rud a sholáthraíonn cobhsaíocht agus intuarthacht in íocaíochtaí míosúla. Is féidir iad seo a roinnt tuilleadh i morgáistí 30 bliain agus 15 bliana ar ráta seasta, agus íocaíochtaí míosúla níos ísle ag an gcéad cheann acu scaipthe thar thréimhse níos faide, agus ceadaíonn an dara ceann do charnadh cothromais níos tapúla agus íocaíochtaí úis laghdaithe.

Tá ráta seasta tosaigh úis ar feadh tréimhse sonraithe ag morgáistí ar ráta inchoigeartaithe (ARManna), agus ina dhiaidh sin coigeartaítear an ráta go tréimhsiúil bunaithe ar choinníollacha an mhargaidh. Is féidir leis an gcineál seo morgáiste a bheith tairbheach d’iasachtaithe atá ag súil le méadú ar ioncam nó atá beartaithe a dhíol nó a athmhaoiniú roimh choigeartú an ráta. Ina theannta sin, cuireann cláir mhorgáiste a fhaigheann tacaíocht ón rialtas, amhail iasachtaí ón Riarachán Feidearálach Tithíochta (FHA) agus iasachtaí Gnóthaí Veterans (VA), tacaíocht ar fáil do ghrúpaí sonracha iasachtaithe, lena n-áirítear ceannaitheoirí tí céaduaire agus seanóirí míleata, faoi seach. Freastalaíonn morgáistí Jumbo, ar an taobh eile, ar iasachtaithe a lorgaíonn iasachtaí a sháraíonn na teorainneacha iasachta comhlíonta atá leagtha síos ag fiontair arna n-urrú ag an rialtas, go hiondúil i gcás maoine ardphraghais.

Mar fhocal scoir, tá sé ríthábhachtach na roghanna morgáiste éagsúla agus a n-oiriúnacht do chásanna airgeadais aonair a thuiscint d’iasachtaithe chun cinntí eolasacha a dhéanamh agus iad ag maoiniú a gcuid ceannachán maoine (The Economic Times, nd; Investopedia, 2021).

Próiseas Iarratais Morgáiste

Tosaíonn an próiseas iarratais ar mhorgáiste nuair a dhéanann an t-iasachtaí taighde agus roghnaíonn sé iasachtóir oiriúnach, amhail banc nó cuideachta morgáiste. Nuair a roghnaítear iasachtóir, cuireann an t-iasachtaí iarratas isteach ar mhorgáiste, a éilíonn go hiondúil faisnéis phearsanta agus airgeadais a sholáthar, lena n-áirítear stair fostaíochta, ioncam, sócmhainní agus dliteanais. Ansin déanann an t-iasachtóir acmhainneacht creidmheasa an iasachtaí a mheas trí athbhreithniú a dhéanamh ar a scór creidmheasa agus a stair, chomh maith leis an bhfaisnéis a chuirtear ar fáil a fhíorú.

Ar mheastóireacht rathúil, eisíonn an t-iasachtóir litir réamhcheadaithe, ag léiriú méid na hiasachta agus an ráta úis a cháilíonn an t-iasachtaí dó. Féadfaidh an réamhcheadú seo buntáiste a thabhairt don iasachtaí sa mhargadh iomaíoch tithíochta, mar go bhféadfadh díoltóirí féachaint orthu mar cheannaitheoirí tromchúiseacha. A luaithe a aimsíonn an t-iasachtaí réadmhaoin agus nuair a dhéanann sé nó sí comhaontú ceannaigh a chaibidil leis an díoltóir, ordaíonn an t-iasachtóir breithmheas maoine chun a luach margaidh a chinneadh. Má thacaíonn an measúnú leis an bpraghas ceannaigh, leanann an t-iasachtóir ar aghaidh leis an iasacht a fhrithghealladh, measúnú a dhéanamh ar chumas an iasachtaí a aisíoc agus oiriúnacht na maoine mar chomhthaobhacht. Ar deireadh, má fhaomhtar an iasacht, tagann an t-iasachtaí agus an díoltóir le chéile ag tráth deiridh, áit a n-eisítear cistí na hiasachta, agus a aistrítear úinéireacht na maoine (Investopedia, nd; The Balance, 2021).

Critéir Faofa Morgáiste

Socraítear na critéir maidir le formheas morgáiste ag fachtóirí éagsúla a ndéanann iasachtóirí measúnú orthu chun acmhainneacht creidmheasa agus cobhsaíocht airgeadais iasachtaí a mheas. Ar an gcéad dul síos, tá ról suntasach ag scóir chreidmheasa sa phróiseas formheasta, mar go léiríonn siad stair chreidmheasa agus nósanna aisíocaíochta an iasachtaí. Go ginearálta méadaíonn scór creidmheasa níos airde an dóchúlacht go gceadófar é agus d’fhéadfadh téarmaí iasachta níos fabhraí a bheith mar thoradh air.

Fachtóir ríthábhachtach eile is ea an cóimheas fiachais le hioncam (DTI) an iasachtaí, a chuireann a n-oibleagáidí fiachais míosúla i gcomparáid lena n-ollioncam míosúil. De ghnáth is fearr le hiasachtóirí cóimheas DTI faoi bhun 43% lena chinntiú gur féidir leis an iasachtaí na híocaíochtaí morgáiste a bhainistiú go compordach in éineacht lena bhfiacha reatha. Ina theannta sin, breathnaítear ar stair fostaíochta agus ar chobhsaíocht, mar is fearr le hiasachtóirí iasachtaithe a bhfuil ioncam seasta acu agus cuntas teiste d’fhostaíocht chomhsheasmhach.

Cuirtear an cóimheas iasachta-go-luach (LTV) san áireamh freisin, rud a léiríonn an céatadán de luach na maoine atá á maoiniú tríd an morgáiste. Léiríonn cóimheas LTV níos ísle íocaíocht síos níos mó, rud a laghdaíonn riosca an iasachtóra i gcás mainneachtana. Ar deireadh, féadfaidh iasachtóirí cruthúnas ar shócmhainní nó cúlchistí dóthanacha a éileamh chun roinnt míonna d’íocaíochtaí morgáiste a chlúdach, ag cinntiú gur féidir leis an iasachtaí cúlchistí airgeadais a sheasamh gan mainneachtain a dhéanamh ar an iasacht (Biúró um Chosaint Airgeadais do Thomhaltóirí, nd; Investopedia, 2021).

Rátaí Úis Morgáiste

Is gné ríthábhachtach den phróiseas maoinithe tí iad rátaí úis morgáiste, toisc go gcinneann siad an costas a bhaineann le hairgead a fháil ar iasacht ó iasachtóir chun maoin a cheannach nó a athmhaoiniú. Bíonn tionchar ag fachtóirí éagsúla ar na rátaí seo, lena n-áirítear coinníollacha maicreacnamaíocha, beartas airgeadaíochta, agus creidmheasacht an iasachtaí.

Tá ról suntasach ag coinníollacha maicreacnamaíocha, amhail boilsciú agus fás eacnamaíoch, maidir le rátaí úis morgáiste a chinneadh. Socraíonn bainc cheannais, cosúil leis an gCúlchiste Feidearálach sna Stáit Aontaithe, rátaí úis gearrthéarmacha chun boilsciú a bhainistiú agus chun fás eacnamaíoch a spreagadh. Bíonn tionchar indíreach ag na rátaí gearrthéarmacha seo ar rátaí fadtéarmacha, lena n-áirítear rátaí úis morgáiste, tríd an tionchar a bhíonn acu ar chostas iomlán na hiasachta sa gheilleagar.

Fachtóir eile a mbíonn tionchar aige ar rátaí úis morgáiste is ea acmhainneacht creidmheasa an iasachtaí. Déanann iasachtóirí measúnú ar an riosca a bhaineann le hiasachtaí a thabhairt d'iasachtaí áirithe trína stair chreidmheasa, ioncam agus leibhéil fiachais a mheas. Meastar gur lú an riosca a bhaineann le hiasachtaithe a bhfuil scóir chreidmheasa níos airde acu agus foinsí ioncaim chobhsaí agus de ghnáth tairgtear rátaí úis níos ísle dóibh.

Ina theannta sin, bíonn tionchar ag an gcineál morgáiste agus ag an gcóimheas iasachta-go-luach (LTV) ar an ráta úis freisin. Mar shampla, d’fhéadfadh go mbeadh rátaí úis níos ísle ag morgáistí le tacaíocht rialtais, amhail iasachtaí FHA agus VA, mar gheall ar an riosca laghdaithe d’iasachtóirí. Mar an gcéanna, d’fhéadfadh ráta úis níos fabhraí don iasachtaí a bheith mar thoradh ar chóimheas LTV níos ísle, a léiríonn íosíocaíocht níos mó.

Mar fhocal scoir, socraítear rátaí úis morgáiste trí mheascán d'fhachtóirí maicreacnamaíocha, acmhainneacht creidmheasa an iasachtaí, agus tréithe sonracha iasachta. Is féidir leis na fachtóirí seo a thuiscint cabhrú le hiasachtaithe cinntí eolasacha a dhéanamh agus maoiniú morgáiste á lorg acu (Mishkin, 2007; Yellen, 2015).

Téarmaí Aisíocaíochta Morgáiste

Tagraíonn téarmaí aisíocaíochta morgáiste do na coinníollacha faoina gceanglaítear ar iasachtaí a n-iasacht morgáiste a aisíoc. Cuimsíonn na téarmaí seo de ghnáth fad na hiasachta, ráta úis, agus minicíocht íocaíochta. Is féidir le ré morgáiste a bheith idir gearrthéarmach (10-15 bliana) go fadtéarmach (20-30 bliain), agus is iad na morgáistí is coitianta ná morgáistí ar ráta seasta 30 bliain. Is féidir an ráta úis a shocrú, rud a chiallaíonn go bhfanann sé seasta ar feadh théarma na hiasachta, nó inchoigeartaithe, áit a athraíonn sé go tréimhsiúil bunaithe ar choinníollacha an mhargaidh. Go hiondúil déantar íocaíocht mhíosúil, ach d’fhéadfadh roinnt iasachtóirí roghanna íocaíochta désheachtainiúla nó fiú seachtainiúla a thairiscint.

I dteannta na príomhshuime agus na n-íocaíochtaí úis, féadfaidh forálacha maidir le híocaíochtaí breise a bheith ar áireamh i dtéarmaí aisíocaíochta morgáiste, amhail íocaíochtaí príomhshuime breise nó íocaíochtaí cnapshuime, ar féidir leo cabhrú le hiasachtaithe a morgáiste a íoc níos tapúla agus costais úis a shábháil. Tá sé riachtanach d’iasachtaithe a dtéarmaí aisíocaíochta morgáiste a thuiscint agus a chinntiú gur féidir leo na hoibleagáidí sin a chomhlíonadh chun deacrachtaí airgeadais féideartha nó fiú foreclosure a sheachaint. Ina theannta sin, ba cheart d’iasachtaithe a gcuid spriocanna airgeadais agus lamháltas riosca a bhreithniú agus na téarmaí aisíocaíochta morgáiste is oiriúnaí dá gcás á roghnú acu (Croucher & Wallace, 2012).

Táillí Morgáiste agus Costais Deiridh

Is comhpháirteanna ríthábhachtacha den phróiseas morgáiste iad táillí morgáiste agus costais dúnta, mar go gcuimsítear iontu costais éagsúla a tabhaíodh le linn thionscnamh na hiasachta agus aistriú maoine. Cuimsíonn na costais seo go hiondúil táillí tionscnaimh iasachta, a chumhdaíonn costais riaracháin an iasachtóra agus a d’fhéadfadh a bheith idir 0.5% agus 1% de mhéid na hiasachta. Ina theannta sin, gearrtar táillí measúnaithe chun luach na maoine a mheas, ag cinntiú go bhfuil méid na hiasachta oiriúnach do luach na maoine.

Tá cuardach teidil agus táillí árachais mar chuid de chostais dúnta freisin, toisc go gcosnaíonn siad an t-iasachtóir agus an t-iasachtaí araon ar aighnis úinéireachta ionchasacha. Ina theannta sin, íoctar táillí taifeadta leis an rialtas áitiúil chun an t-aistriú maoine a chlárú. D’fhéadfadh táillí eascró, táillí aturnae, agus pointí lascaine a bheith i gceist le costais eile, ar táillí roghnacha iad a íoctar roimh ré chun ráta úis an mhorgáiste a laghdú. Tá sé ríthábhachtach go mbeadh iasachtaithe ar an eolas faoi na táillí agus na costais dúnta seo, mar is féidir leo dul i bhfeidhm go mór ar an gcostas iomlán a bhaineann le morgáiste a fháil. I gcásanna áirithe, féadfaidh iasachtaithe dul i mbun caibidlíochta leis an iasachtóir nó leis an díoltóir chun cuid de na costais seo nó iad go léir a chlúdach, rud a d’fhéadfadh an t-ualach airgeadais a bhaineann leis an bpróiseas morgáiste a laghdú (Investopedia, nd; An Biúró um Chosaint Airgeadais do Thomhaltóirí, nd).

Roghanna Athmhaoinithe Morgáiste

Athraíonn roghanna athmhaoinithe morgáiste ag brath ar staid airgeadais an iasachtaí, spriocanna, agus coinníollacha reatha an mhargaidh. Rogha athmhaoinithe coitianta amháin is ea an athmhaoiniú ráta agus téarma, a ligeann d’iasachtaithe iasacht nua a fháil le ráta úis níos ísle, fad téarma difriúil, nó an dá cheann. Is féidir leis seo cabhrú le híocaíochtaí míosúla a laghdú agus costais úis a shábháil thar shaolré na hiasachta. Rogha eile is ea an t-athmhaoiniú airgid thirim, áit ar féidir le hiasachtaithe rochtain a fháil ar an gcothromas ina gcuid maoine trí athmhaoiniú a fháil ar iasacht níos airde agus an difríocht in airgead tirim a fháil. Féadfaidh sé seo a bheith úsáideach chun fiacha a chomhdhlúthú, feabhsúcháin tí a mhaoiniú, nó riachtanais airgeadais eile.

Ina theannta sin, d’fhéadfadh iasachtaithe a bhfuil iasachtaí le tacaíocht rialtais acu, amhail iasachtaí FHA nó VA, a bheith incháilithe do chláir athmhaoinithe sruthlínithe. Déanann na cláir seo an próiseas athmhaoinithe a shimpliú trí riachtanais doiciméadaithe a laghdú agus is minic nach mbíonn measúnú de dhíth orthu. Ar deireadh, féadfaidh roinnt iasachtaithe iasacht cothromais tí nó líne creidmheasa cothromais tí (HELOC) a mheas mar mhalairt ar athmhaoiniú. Ligeann na roghanna seo d’úinéirí tí iasachtaí a fháil in aghaidh cothromais a dtithe gan morgáiste a athsholáthar, rud a d’fhéadfadh a bheith ina bhuntáiste i gcásanna áirithe (Investopedia, 2021; Bankrate, 2021).

Cláir Morgáiste le Tacaíocht an Rialtais

Tá cláir mhorgáiste le tacaíocht rialtais deartha chun cabhrú le codanna éagsúla den daonra maoiniú tithe inacmhainne agus inrochtana a fháil. Is minic a sholáthraíonn na cláir seo ceanglais incháilitheachta níos boige, roghanna íocaíochta níos ísle, agus rátaí úis iomaíocha. I measc cuid de na cláir mhorgáiste is suntasaí a fhaigheann tacaíocht ón rialtas tá iasachtaí an Riarachán Tithíochta Feidearálach (FHA), iasachtaí Roinn Gnóthaí Veterans na SA (VA), agus iasachtaí Roinn Talmhaíochta na SA (USDA).

Freastalaíonn iasachtaí FHA ar cheannaitheoirí tí céaduaire agus orthu siúd a bhfuil scóir chreidmheasa níos ísle acu, ag tairiscint íocaíochtaí síos chomh híseal le 3.5% agus treoirlínte frithgheallta níos solúbtha. Tá iasachtaí VA deartha go sonrach le haghaidh veterans incháilithe, baill seirbhíse ar dualgas gníomhach, agus a dteaghlaigh, ag soláthar maoiniú 100% gan aon riachtanas íocaíochta síos agus rátaí úis iomaíocha. Díríonn iasachtaí USDA ar cheannaitheoirí tithe tuaithe agus fo-uirbeacha a bhfuil ioncam íseal go measartha acu, ag tairiscint maoiniú 100% agus préimheanna árachais morgáiste laghdaithe. Tá sé mar aidhm ag na cláir mhorgáiste seo atá á dtacú ag an rialtas úinéireacht tí a chur chun cinn agus tacú le fás geilleagrach trí é a dhéanamh níos inrochtana do raon níos leithne daoine aonair chun maoiniú tí a fháil (Roinn Tithíochta agus Forbairt Uirbeach na SA, 2021; Roinn Gnóthaí Veterans na SA, 2021; Roinn SAM, 2021; na Talmhaíochta, XNUMX).

Réamhshocrú Morgáiste agus Réamhfhálú

Tosaíonn próiseas mainneachtana morgáiste agus foreclosure nuair a theipeann ar iasachtaí a n-oibleagáidí aisíoc morgáiste a chomhlíonadh. D’fhéadfadh sé seo tarlú mar gheall ar chúiseanna éagsúla, mar chruatan airgeadais, caillteanas post, nó speansais gan choinne. Nuair a mhainníonn iasachtaí a mhorgáiste, is gnách go seolann an t-iasachtóir fógra mainneachtana, ag cur in iúl don iasachtaí faoina gciontacht agus ag soláthar tréimhse cairde chun an cás a chur ina cheart. Má theipeann ar an iasachtaí na híocaíochtaí riachtanacha a dhéanamh laistigh den fhráma ama sonraithe, féadfaidh an t-iasachtóir imeachtaí foreclosure a thionscnamh.

Is é foreclosure an próiseas dlíthiúil trína ndéanann an t-iasachtóir an mhaoin a athshealbhú chun an fiach atá gan íoc a aisghabháil. Athraíonn an próiseas seo ag brath ar an dlínse agus ar an gcineál morgáiste, ach is gnách go mbíonn ceant poiblí nó díolachán maoine i gceist leis. Úsáidtear na fáltais ón díolachán chun iarmhéid an mhorgáiste gan íoc a aisíoc, agus déantar aon chistí atá fágtha a dháileadh ar shealbhóirí lian eile nó a thabhairt ar ais don iasachtaí. Tá sé tábhachtach a thabhairt faoi deara go bhféadfadh iarmhairtí suntasacha a bheith ag foreclosure don iasachtaí, lena n-áirítear tionchar diúltach ar a scór creidmheasa agus deacrachtaí féideartha maidir le deiseanna creidmheasa nó tithíochta a fháil amach anseo (Ellen, 2016; Immergluck, 2018).

Árachas Morgáiste

Is táirge airgeadais é árachas morgáiste atá deartha chun iasachtóirí a chosaint ó riosca mainneachtana iasachtaithe. Bíonn sé de dhíth go hiondúil nuair nach bhfuil iasachtaí in ann íosíocaíocht de 20% ar a laghad de luach na maoine a dhéanamh, rud a fhágann go mbíonn cóimheas iasachta-go-luach (LTV) níos airde ann. Is féidir le cuideachtaí príobháideacha árachas morgáiste (árachas morgáiste príobháideach, nó PMI) nó gníomhaireachtaí rialtais (amhail an Riarachán Tithíochta Feidearálach, nó FHA) a sholáthar.

Is í príomhfheidhm an árachais morgáiste ná an t-iasachtóir a chosaint ar eagla go mainneoidh an t-iasachtaí a n-iasacht. I gcás den sórt sin, cúitíonn an t-árachóir morgáiste an t-iasachtóir as iarmhéid na hiasachta gan íoc, rud a laghdóidh caillteanais ionchasacha an iasachtóra. Is gnách go n-íocann an t-iasachtaí as costas an árachais morgáiste, mar phréimh aonuaire roimh ré nó mar phréimh mhíosúil leanúnach a chuirtear leis an íocaíocht morgáiste. Braitheann méid na préimhe ar fhachtóirí mar an cóimheas LTV, méid na hiasachta, agus próifíl chreidmheasa an iasachtaí. Tá sé tábhachtach a thabhairt faoi deara nach ndéanann árachas morgáiste an t-iasachtaí a chosaint; ina ionad sin, feidhmíonn sé chun rochtain ar mhaoiniú morgáiste a éascú dóibh siúd nach mbeadh cáilithe ar shlí eile mar gheall ar neamhdhóthanacht íocaíochta nó riosca braite níos airde (Comhlár Ollscoil Harvard um Staidéar Tithíochta, 2017).

Leideanna Morgáiste do Cheannaitheoirí Tí Céaduaire

Ba cheart do cheannaitheoirí tí céaduaire roinnt fachtóirí a bhreithniú agus iad ag déanamh iarratais ar mhorgáiste chun próiseas réidh agus rathúil a chinntiú. Tosaigh trí do staid airgeadais a mheas, lena n-áirítear scór creidmheasa, ioncam agus coigilteas, mar go mbeidh tionchar ag na fachtóirí seo ar na roghanna morgáiste atá ar fáil duit. Tá sé ríthábhachtach taighde a dhéanamh ar chineálacha éagsúla morgáiste, amhail iasachtaí ar ráta seasta, ar ráta inchoigeartaithe, agus ar iasachtaí a fhaigheann tacaíocht rialtais, chun a chinneadh cé acu is fearr a oireann do do riachtanais agus do chumais airgeadais.

Má fhaightear réamhcheadú ón iasachtóir féadann tú buntáiste iomaíoch a sholáthar sa mhargadh tithíochta, mar go léiríonn sé do thromchúisí agus d’ullmhacht airgeadais do dhíoltóirí ionchasacha. Ina theannta sin, féadfaidh comparáid a dhéanamh idir tairiscintí ó iasachtóirí iolracha cabhrú leat na rátaí úis agus na téarmaí is fabhraí a fháil. Ba cheart go mbeadh ceannaitheoirí tí céaduaire ar an eolas freisin faoi chláir chúnaimh ionchasacha, amhail cúnamh íosíocaíochta nó creidmheasanna cánach, ar féidir leo an t-ualach airgeadais a bhaineann le teach a cheannach a mhaolú.

Ar deireadh, tá sé ríthábhachtach costais dúnta, árachas morgáiste agus táillí eile a bhaineann le morgáiste a fháil a chur san áireamh, mar go bhféadfadh tionchar suntasach a bheith acu seo ar chostas iomlán na húinéireachta tí. Trí thaighde críochnúil a dhéanamh agus ullmhú don phróiseas iarratais ar mhorgáiste, is féidir le ceannaitheoirí tí céaduaire a gcuid seansanna a mhéadú chun morgáiste oiriúnach a fháil agus a dteach aisling a cheannach go rathúil (Biúró um Chosaint Airgeadais do Thomhaltóirí, 2021; Investopedia, 2021).